如果有人问俺老人家，湾区这么多城市中，哪一个最值得投资房产，俺老人家会毫不犹豫地说是Fremont。这也就是为什么俺老人家在2002年，虽然生活工作的重心都在南湾，还是选择了Fremont买房的根本原因。现在几年过去了，很多情况虽然发生了不少变化，但基本面依然不变。

房产可能是很多人一生中最大的一项投资，所以不可不慎重。投资房产有众多的考虑因素，总结一下，最重要的无非是下面三项，

1）地点（学区，交通，生活环境）
2）价格
3）增值潜力

在详细讨论这三项因素前，先简单介绍一下Fremont的历史和整体社会环境。Fremont位于旧金山湾的东南侧（俗称东湾，East bay），气候宜人。人口21万，占地92平方英里，湾区第四大城市。

1797年6月11日，传教士Fermin Lasuen神父在Mission山脚下，建造了Mission San Jose(加州第14个传教点）教堂，这是这个地区最早的移民点，也就是Fremont的前身。1840年代，著名探险家John Fremont，在今天的Fremont地区开辟了一条从Mission San Jose通向南三番的路。随后，随着移民日渐增多，在这个区域，逐渐形成的八个小镇（Town), 合起来称Washington Township。这八个小镇按时间顺序分别是Mission San Jose，Alvarado, Centerville，Irvington，Warm Springs, Niles, Decoto, Newark. 1956年1月23日，其中，Mission San
Jose, Centerville, Niles, Irvington, Warming Springs这五个小Town的人民群众投票决定合并成一个城市，就以探险家John Fremont命名，这就是Fremont这个城市的起源。日后Decoto和Alvarado在1959年合并形成Union City, 和Newark，以及Fremont统称Tri-City。

1956年建城的时候，Fremont总人口22000人，是个农业地区，主要出产葡萄，谷物。
1960年代开始工业化，成为北加重要的汽车生产和制造业基地，GM和Ford，还有Union Motor都在Fremont设厂，因此Fremont传统上是蓝领工人的居住地。1990年代后，硅谷 北扩，汽车、制造业的衰退，Fremont逐渐由Bio和HiTech公司主导。Fremont的居民也慢慢由蓝领工人被白领工程师所取代。

根据Fremont官方网站的资料，
总人口： 210445人
家庭： 68525
收入超过100K家庭： 29948 (44%)
收入超过150K家庭： 13268 (20%)
平均家庭收入： $110745
工作机会： 105500
失业率： 3.3%
SFH: 48572
TH/Condo/APT: 23189
房价中位价： $625000。
族裔（2000人口普查）：白人，84149（41.37%), 亚裔，74773（36.76%)，西裔（13.
47%)
教育程度： Some College(28%), Bachelor(27%), Graduate (17%)

（土鳖扛铁牛）

Location, Location, and Location

房地产界有句名言，就叫做Location, Location & Location。也就是在所有因素中，最最重要的因素就是房子的地点。这一次房市寒潮，Fremont几乎所有地区都呈现成交量萎缩价格下降的情形，唯独Mission San Jose的房子依然火爆，就再一次地证明了这个颠扑不破前人总结下来的原理。

那么从地点上来看，Fremont相比其他城市有何优势呢？俺老人家从下面三个方面来总结一下。

（一） 学区

相对来说，Fremont整体上学区并不差，与湾区其他城市比较，至少是中上水平。前面提到过Fremont有五个小Town组成，有趣的是今天的Fremont联合学区也由5个高中学区组成，每个高中下面各有一个初中和4到6个小学。这5个高中差别很大。

下面是20006年各高中的API (满分1000)
[无斋主人案: 以下所有API资料均来源于加州教育部官方网站，http://www.cde.ca.gov/ta/ac/ap/apireports.asp， 不再一一注明]

Mission San Jose (以下简称MSJ): 932
Irvi ngton: 795
American: 789
Washington: 758
John F. Kennedy (以下简称JFK): 723

其中，MSJ是湾区超一流的学校，在整个湾区的高中，至少可以排进前5名，所辖的初中Hopkins 972，下面的4个小学清一色的900分以上。其中Gomes和MSJ小学分别是989和991,可以说MSJ是整个湾区从小学到高中乃至加州最最顶尖的学区之一，这个等级的学区放眼整个湾区，绝不会超过5个。

下面是最近5年，MSJ与湾区其他名校的对比。
所在城市 2002API 2003API 2004API 2005API 2006API
MSJ Fremont 876 899 922 935 932
Monta Vista Cupertino 855 888 912 924 916
Lynbrook Cupertino 863 893 892 895 912
Saratoga Saratoga 889 911 909 914 911
Gunn Palo ;Alto 869 870 881 885 892
Lowell SFO 919 936 941 946 947

那么其他的几个学区呢？前面提到Fremont除MSJ外，原本是蓝领工人为主的居住地，教育程度相对以南湾为中心的硅谷其他地方要低，所以其他几个学校原本并不好。但在90年代后，慢慢老居民离开Fremont，中国印度的工程师移居Fremont，情况大为改观。

下面表格是近几年来，Fremont 5个高中的API。

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

American 673&nbs p; 676 681 721 763 775 789

Irvington 715 727 732 745 775 787 795

JFK 692 651 648 694 688 713 723

MSJ 882 877 876 899 922 935 932

Washington 749 709 737 743 757 774 758

从上表的趋势可以看出American High和Irvington High，进步神速，而且基本已经进入正向循环的状态。预计今年Irvington能够超过800分，American High应该在明年能超过800分，800分是一个重要的坎，按加州教育部的标准就算达到好学校的标了。而以一般购房者的标准，在现实能力不能够达到购买MSJ这类顶级学区的房子的情况下，这是退而求其次能够接受的地方。这一类学区的房子会成为次热点，学区会由于正向循环越来越好。一个例子就是本版著名ID Jeeves所在的Home Stead高中学区，Home Stead高中在过800后，也越来越好，2006年API已经842了，最终会缩小与Lynbrook(912), MontaVista(916)的差距（有关Cupertino,会另文介绍）。HomeStead的例子，以俺老人家的看法，会在Fremont的American和Irvington复制，当然这不会明天就发生，但几年内的趋势如此。

相比American和Irvington, Washington和JFK的进步不大。对此俺老人家的解释是这样。
1）Fremont除了MSJ 4个过900分的小学外，还有5个过900分的小学，American有两个（Arde nwood, Forrest Park）,Irvington也有两个（Warm Springs, 原先属MSJ的Weibel），Washington一个（Parkmont）,JFK没有。很多亚裔硅谷工程师在买不起MSJ的情况下，会优先考虑American和Irvington的好小学，先解决小学的问题再说。

2）应该说，Washington High所辖的地区是Fremont的中心地带，基本无法再建新房，而这几年新房主要在Ardenwoods和Warm Springs，购买新房的主力以湾区的工程师为主，而这些工程师的孩子一般来说素质都比较高。

3）由于1），2）造成了American, Irvington的亚裔学生和良好家庭出身孩子的比例上升，从而带动API提高。进入正向循环。

下表是06年各校族裔分布情况和API

亚裔 白人 菲律宾 西裔

American 41%(852) 28%( 774) 12%(813) 11%(659)

Irvington 40%(867) 35%(785) 14%(662)

JFK 19%(794) 34%(759) 29%(653)

MSJ 75%(961) 20%(864)

Washington 27%(834) 42%(773) & nbsp; 16%(650)

可以看到，American和Irvington亚裔学生都已经超过白人成为最大的族裔。这个趋势还会继续。随之这两个中学的成绩会继续提高。这个迹象可以从他们所辖的初中就能看出。下面是这两年Fremont几个初中的情况。

所在高中 亚裔 白人 菲律宾 西裔 05API 06API

Centerville Washington 25%(843) 37%(806) 21%(686) 767 777

Hopkins MSJ 78%(992) 17%(916) &nbs p; 963 972

Horner Irvington 47%(940) 25%(818) 15%(679) 829 848

Thornton American 40%(908) 25%(833) 11%(852) 14%(714) 808 835

Walters JFK 20%(847) 33%(771) 29%(661) 740 737


注意, Thornton Junior High和Horner Junior High两校的亚裔比例和成绩，都过了900分，整体API也提高到835和848。这些孩子中的大部分，就是American High和Irvington High未来两年的新血。


从以上情况来看American, Irvington两个? 咧醒??谖蠢?5到10年内进一步提高，成为相对较好可以接受的学区，应该是可能性很大。

那么Washington和JFK呢？

Washington历史上（60，70年代）曾经是Fremont最好的高中，而后长期是MSJ之外是Fremont最好的高中，这几年进步不大，成绩在750分左右徘徊。但在Fremont整体学区的提高下，应该能跟着提高，地理位置上Washington High所在的地方是Fremont的中心地带，Fremont将要建的Downtown，CBD区就在这个地方。JFK历史上要比American好，但是American依靠两个新社区Ardenwood和Forrest Park翻身了。目前Oakland A要移到Costco附近的地方，Fremont市在那个区要建一个新的community，如果学区不重划的话，这个区正好属于JFK。如果相信新社区对提高学区有帮助的话，那么也能预期JFK会继续进步。


很多人认为上完小学就可以换房子到MSJ等好区，以俺老人家的经验，事实上大部分人其实是换不了房子的，Fremont有10000多高中生，MSJ只能收2000（4个年级，每年500），而且整个湾区的人都在往MSJ挤，哪有可能人人都去MSJ？大部分人还是会在原来的学区继续上初中、高中。

总结一下：

1）Fremont有全湾区最顶尖的MSJ学区。
2）剩下的学区都在进步中。
3）American High和Irvington High会很快进步成大部分购房者可以接受的“好”学区。
4）Washington High和JFK还有相对比较长的路，但是有potential，长远仍是进步的趋
势。

二）交通

毋庸讳言，Fremont的交通是一直为人诟病的。原因是Fremont本身没什么高科技公司，大部分高科技公司在Palo Alto或南湾，生物科技公司在中半岛南三番，金融公司在三番。Fremont距离这些地方都有点“远“，所以这是很多人不愿在Fremont买房的原因之一。

但是凡事有两面，从另一个角度来看，如果看一下整个弯曲的地图的话，就会发现Fremont居于这个区域的中点，距离这几个地方虽不近，但都不算太远。从地图上看，Fremont是西北、东南走向的夹在680，880的两条高速公路的狭长地带，距离880和680都不远，过84号桥就到中半岛，交通不算不方便，主要问题是Rush hours的traffic。
不过880在动工，按计划2008年完工，届时现在880South的瓶颈Automall到Dixon Landing会多1条lane，会大幅度改善交通状况，事实上880 South已经随着237的路口修好，已经改善很多了。680往北上Pleasonton和San Ramon是Reverse Traffic。此外，Fremont还有BART，可以坐BART北上三番工作。

从Big picture来看，Fremont的交通实际上应该加分，而不是减分，住在Fremont，意味着整个湾区核心地带，北到三番，南到南圣何塞，往西过桥到中半岛，往东到Pleasonton，San Ramon，您可以在这个广大区域的任何地方找工作。这些地方只要有合适的工作机会，你都可以去，除非您是那种认为上班30分钟以上是绝不能忍受的类型
。在湾区普遍进入高房价的死撑时代，双收入对于一个家庭的重要性是不言而喻的，而工作机会的Availability更是越来越会成为一个影响房价的重要因素。

下面引用本版著名ID Boxster的发言作为总结：
“其实FREMONT这样的地理位置很好，离热闹的地方不远，开10-20迈就去很多地方了，SF也不过30几迈以为。住在太热闹的地方太挤，要的就是到热闹的地方上班玩耍，然后一脚油就回家睡觉。。。比如礼拜6俺老人家下午去PA高尚学区跟帅哥美女玩耍，然后去SUNNYVALE吃包子，然后回FREMONT，剪个头发洗个澡后又杀回MT VIEW继续腐败，1点回家看球，只要是高速不堵车，10几分钟20分钟的事儿，比住在南湾总要在LOCAL里面转来转去其实费不了什么时间哈。”

（三）生活环境
Fremont是非常适合华人居住的城市，附近有5家华人超市，两家狮子城（另一家在Newark），两家大华99(另一家在Newark原丽都)，还有在Union City的永和超市，无数中餐馆。不光如此，美国知名超市Costco, Walmart，Albertsons, Save way, Save Mart，应有尽有，临近还有Newark的Newpark Mall，Home Depot, Lowes等。生活极其舒适方便。

除此之外，Fremont对老印的吸引力也很大，这里有主要的老印餐馆和超市，很多老印开几十迈到Fremont shopping吃饭，所以Fremont对印度裔硅工吸引力也很大。
其他景点有，Central Park内有一个大湖Lake Elizabeth，是个休闲聚会的好地方。后面的Mission Peak更是hiking的好地方，前段时间，曾在本版被提名为湾区八景之一。
还有Ardenwood那边的印第安保留区。

Fremont市内还有两个大医院，一个是历史悠久Washington Township Hospital，还有一个就是Kaiser，所以真要生个大病也很方便。不像南圣何塞，生个病要跑很远。

还有很多家Fitness Center，光24 hours就有三家。网球场更多，Fremont的高中的网球场，下课后都向社会开放。

前面提到Fremont的地点居中，到任何地方都不算远。比方说要小资，一过桥就是Stanford Shopping Center。要想出远门，距离San Jose和SFO机场也都不远。
总而言之，一句话，住在Fremont，没有任何事情会让你感觉特别不方便。

价格与增值潜力

前面把Fremont吹捧了一大通。但事实上湾区城市硬件方面比Fremont好的并不少。比方说著名的Palo Alto，从地理位置上讲是硅谷的发源地，有世界级名校Stanford，交通北上三番南下南湾也很方便，本地local就有无数高科技公司，虽绝对覆盖面积少了Pleasanton和San Ramon，但那里毕竟没有多少公司，基本可以忽略。学区也是顶级的。那为什么不推
荐Palo Alto，而是Fremont呢。这就牵涉到第二个很现实的问题，价格。Palo Alto的房子比MSJ的房子至少还要贵20%，除非在前一个房子上已经赚上一笔的，或者公司股票IPO发财的，Palo Alto的房子是基本上超出大部分人民群众能力的。

记得马克思还不知道哪位牛人的名言，“人类社会的一切活动都有其经济基础”。同样投资房地产也需要经济基础。对相对遥远的目标我们并不感兴趣，我们所感兴趣的是我们能力所能及的目标。

回到Fremont房子的价格上来，简单说来，Fremont房子的价格比其他热点地区要低，这样才使Fremont房子显得有相对投资价值。注意一点，俺老人家这里说的是相对具有投资价值。按本版著名房地产权威分析专家看空派的指标ID Goldenrain他老人家的看法，整个湾区都是泡沫，那么当然Fremont作为湾区的一部分也不会例外。

下面是DQNews(www.dqnews.com) 有关2006年12月，Fremont和中半岛，南湾主要城市的对比。

中位价 $/SF
Fremont 94536 $638,000 $443
Fremont 94538 $560,000 $478
Fremont 94539 $745,000 $478
Fremont 94555 $660,000 $415
Palo Alto 94303 $700,000 $645
Redwood City 94061 $740,000 $725
Redwood City 94063 $670,000 $667
Redwood City 94065 $849,000 $606
South SF 94080 $730,000 $489
Campbell 95008 $741,500 $525
Cupertino 95014 $722,250 $675
Mountain View 94040 $532,500 $529
Mountain View 94041 $815,000 $622
Mountain View 94043 $569,250 $532
Palo Alto 94301 $1,195,500 n/a
Palo Alto 94306 $825,000 $702
Santa Clara 95050 $593,500 $602
Santa Clara 95051 $660,000 $531
Santa Clara 95054 $706,000 $473
Saratoga 95070 $1,370,000 $562
Sunnyvale 94085 $561,500 $531
Sunnyvale 94086 $745,000 $548
Sunnyvale 94087 $780,000 $588
Sunnyvale 94089 $659,000 $587

不同地方房子的具体状况不太一样，所以上面的数据未必准确，但是整体上从中位价和每平方米均价还是能从宏观上反映某一城市的具体情况的。Fremont 94539包含MSJ和其他区，所以上面94539的数据不能完全反映MSJ的售价。但大致上，如果把MSJ和其他顶级学区Palo Alto, Saratoga，Cupertino比，Fremont其他区和南湾中半岛其他地方比，Fremont的平均房价至少要便宜10%。

事实上如果您用www.movoto.com来看新list出来的房子，也差不多会有这样的感觉。这个Gap是客观存在的。也就是说，Fremont的房子比其他同等状况，类似学区地点的房子，至少要便宜10%。

这就牵涉到下一个话题，增值潜力。俺老人家不知道列位的看法如何？俺老人家个人认为这个GAP是不能sustain很久的，早晚要填平。事实上，已经填平不少了，2002年俺老人家买房的时候，Fremont房子比南湾同等地区的房子要便宜20%，甚至比Milpitas的房子还要便宜，现在差距缩短到10%。当时由于880有很长一段两车道的路，到南湾上班是非常痛苦的一件事，所以俺老人家以为当时的20%差价比今天的10%还要更为合理一些。

前面我们分析过，Fremont二类学区在进步中，Irvington High和American High很快就能预期超过800分。880 South Automall到Dixon Landing那段08年就会完工，拓宽一条车道，届时到南湾的瓶颈就会北移过Fremont到92号桥一线。第三，Fremont覆盖整个湾区找工作的地理优势会被越来越多的人所认识到。第四则相对比较遥远，Oakland-A迁移到Fremont,必然会带动当地经济的发展，增加人口。综合这几个因素，俺老人家个人认为，房价上的这个GAP肯定不能sustain，快则3年，慢则5年，一定会填平。

这也就是我老人家为什么认为Fremont是最具投资价值的湾区城市，撇开湾区整体上的房产泡沫不提，不管将来涨跌如何，至少在Fremont投资房产，想必湾区其他大部分地方，一开始就拿了10%的Discount。

缺点

吹了一大通Fremont，按本版资深ID Jajabin他老人家略带嘲讽的说法，“把Fremont吹得像朵花似的“，在这个系列的结尾处，俺老人家列一些Fremont的不足之处，平衡一下。这些不足之处不是那些湾区共有的现象，比如地震。整个湾区都在地震带上，几条Fault穿过了整个湾区，由于紧贴的太平洋和旧金山湾，土质自然容易liquify，几乎无一地方能够幸免，Fremont靠近Hayward Fault是事实，但既不比其他地方好，也不比其他地方更糟。地震危险这是湾区的现实。对于不可抗力，只能希望上帝的mercy。当然现在建房都考虑到抗震这个因素，事实上89年地震，绝大部分房子都没出啥问题。要担心Fremont地震，还不如担心Fremont上面的大坝，大坝若损坏了，整个Fremont都会被淹。如果您老担心地震，那么根本就不用考虑在湾区买房子了。闲话少说。

对于Fremont，首先一个不足之处，在于它的市政建设差。不知道列位有没有感觉，俺老人家从南湾到Fremont，最初的感觉就是Fremont明显树少，马路脏，不如南湾。原因，Fremont本身没有多少商业，缴税大户的公司也相对较少。原先的房价也比较便宜，由于Prop13，房产税上也有限，所以市政府比较穷。一个例子是Fremont警察局三头两头打电话到居民家要求捐钱。市政建设上，欠帐很多，比方说，一直要建的新Downtown, 在Fremont Blvd上，Mowry到Thornton之间，地已经平整出来二三年了，迟迟不见动工。AutoMall那里Costco那个Mall也是建了好久才建成了，还有很多空地，下期的规划又不知道猴年马月了。

第二个不足之处，Fremont没有一个像样的Downtown，感觉上不像完整的一个城市，仍然是5个小town的集合体。Fremont市一直要新建个Downtown，但是缺乏预算，迟迟没有动工。

第三，Fremont没什么新房子，绝大多数都是老房子，新建的也都是TH, Condo都比较小。

第四，Fremont本地没有什么知名高科技大公司，一方面政府的利税少，另一方面Fremont本地相对硅工的就业机会少，人民群众向往大公司的则至少要开10几迈以外。目前880扩充了暂时问题不大，一旦再来一次2000年的大热潮，交通又会成为问题。

第五，不知道是否与大家有关，Fremont是全美最大的阿富汗人社区，当年苏联攻打阿富汗时，跑来不少阿富汗难民被安置在Fremont，据一个Fremont PD有内线朋友说，Fremont PD监控这些阿富汗人，发现其中不少生活优裕但从不工作，不知道他们的收入来源，但又从无违法乱纪的行为。听上去像恐怖分子。不过如果您相信“兔子不吃窝边草”，倒也不一定是坏事。

摘自网址：http://8ok.com/bbs/2007/us_SF/168.shtml